{"id":11460,"date":"2026-06-26T12:18:00","date_gmt":"2026-06-26T12:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/2026\/06\/26\/insaat-projesinden-konut-aliminda-hukuki-cerceve-ve-dikkat-edilmesi-gereken-noktalar\/"},"modified":"2026-06-26T12:18:00","modified_gmt":"2026-06-26T12:18:00","slug":"insaat-projesinden-konut-aliminda-hukuki-cerceve-ve-dikkat-edilmesi-gereken-noktalar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/2026\/06\/26\/insaat-projesinden-konut-aliminda-hukuki-cerceve-ve-dikkat-edilmesi-gereken-noktalar\/","title":{"rendered":"\u0130N\u015eAAT PROJES\u0130NDEN KONUT ALIMINDA HUKUK\u0130 \u00c7ER\u00c7EVE VE D\u0130KKAT ED\u0130LMES\u0130 GEREKEN NOKTALAR"},"content":{"rendered":"

G\u00fcn\u00fcm\u00fczde n\u00fcfus art\u0131\u015f\u0131, deprem riski, g\u00f6\u00e7 hareketlili\u011fi gibi etkenlerden dolay\u0131 bar\u0131nma ihtiyac\u0131n\u0131n artmas\u0131 nedeniyle m\u00fcteahhitler taraf\u0131ndan her ge\u00e7en g\u00fcn yeni ya\u015fam alanlar\u0131 ve modern in\u015faatlar in\u015fa edilmekte olup s\u00f6z konusu bu in\u015faatlar hen\u00fcz yap\u0131m a\u015famas\u0131ndayken dahi t\u00fcketiciler taraf\u0131ndan pe\u015finat avantaj\u0131, d\u00fc\u015f\u00fck faiz kampanyalar\u0131, esnek \u00f6deme se\u00e7enekleri vb. imkanlardan \u00f6t\u00fcr\u00fc ra\u011fbet g\u00f6rmektedir. Nitekim, hen\u00fcz ortada in\u015fa edilmi\u015f bir ta\u015f\u0131nmaz bulunmuyorken hatta \u00e7ok defa temel a\u015famas\u0131ndayken t\u00fcketicilerin in\u015faat maketinden be\u011fendikleri konutlar\u0131 sat\u0131n almalar\u0131 nedeniyle bu t\u00fcr ta\u015f\u0131nmaz sat\u0131n al\u0131mlar\u0131, halk dilinde ve piyasada \u201cmaketten sat\u0131\u015f, temelden sat\u0131\u015f, topraktan sat\u0131\u015f veya yap-sat\u201d<\/i><\/strong> gibi isimlerle adland\u0131r\u0131lmaktad\u0131r.<\/p>\n

Bu noktada, hen\u00fcz ortada bir konut bulunmuyorken t\u00fcketicilerin be\u011fenmi\u015f olduklar\u0131 konutlar i\u00e7in para \u00f6demeye ba\u015flamas\u0131 nedeniyle bu t\u00fcr ta\u015f\u0131nmaz sat\u0131n al\u0131mlar\u0131n\u0131 d\u00fczenleme ve t\u00fcketicileri koruma ihtiyac\u0131 ortaya \u00e7\u0131km\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n

\u00d6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi, 6502 say\u0131l\u0131 T\u00fcketicinin Korunmas\u0131 Hakk\u0131nda Kanun\u2019un (\u201cTKHK\u201d) <\/strong>40-46. maddeleri aras\u0131nda d\u00fczenlenmi\u015f olup s\u00f6zle\u015fme \u00f6ncesi bilgilendirme, s\u00f6zle\u015fmenin zorunlu i\u00e7eri\u011fi, t\u00fcketici ile m\u00fcteahhidin hak ve y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri, cayma hakk\u0131 ve s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nme ile di\u011fer uygulama usul ve esaslar\u0131 ise \u00d6n \u00d6demeli Konut Sat\u0131\u015flar\u0131 Hakk\u0131nda Y\u00f6netmelik\u2019te (\u201cY\u00f6netmelik\u201d)<\/strong> d\u00fczenlenmi\u015ftir.<\/p>\n

A) TANIMI<\/u><\/strong><\/p>\n

\u00d6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi, t\u00fcketicinin konut ama\u00e7l\u0131 bir ta\u015f\u0131nmaz\u0131n sat\u0131\u015f bedelini \u00f6nceden pe\u015fin veya taksitle \u00f6demeyi, m\u00fcteahhidin de bedelin tamamen veya k\u0131smen \u00f6denmesinden sonra ta\u015f\u0131nmaz\u0131 t\u00fcketiciye devir veya teslim etmeyi \u00fcstlendi\u011fi s\u00f6zle\u015fmedir (TKHK m. 40\/1). Konut kavram\u0131 ise Y\u00f6netmelik m. 4\/1-e uyar\u0131nca, 634 say\u0131l\u0131 Kat M\u00fclkiyeti Kanununa tabi mesken ama\u00e7l\u0131 kullan\u0131lan ya da mesken niteli\u011fi ta\u015f\u0131mamakla birlikte t\u00fcketicilerin kullan\u0131m\u0131na sunulan her t\u00fcrl\u00fc ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fc ifade etmektedir.<\/p>\n

Buna g\u00f6re, \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesin konusunu yaln\u0131zca mesken niteli\u011findeki kat m\u00fclkiyetine tabi tamamlanm\u0131\u015f ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmler veya kat irtifak\u0131na tabi yap\u0131m halindeki ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmler te\u015fkil edebilecektir. Bu hususta, konutun tek veya birden fazla parsel \u00fczerinde kurulu toplu yap\u0131 i\u00e7erisinde olmas\u0131 konut niteli\u011fini de\u011fi\u015ftirmemektedir.<\/p>\n

B) \u00d6N B\u0130LG\u0130LEND\u0130RME FORMU VERME ZORUNLULU\u011eU<\/u><\/strong><\/p>\n

T\u00fcketicilere s\u00f6zle\u015fmenin kurulmas\u0131ndan en az 1 g\u00fcn \u00f6nce,<\/strong> Ticaret Bakanl\u0131\u011f\u0131nca belirlenen hususlar\u0131 i\u00e7eren \u00f6n bilgilendirme formu verilmek zorundad\u0131r (TKHK m. 40\/2, Y\u00f6netmelik m. 5\/1). Dolay\u0131s\u0131yla, \u00f6n bilgilendirme yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131na ili\u015fkin ispat y\u00fck\u00fc m\u00fcteahhide aittir (Y\u00f6netmelik m. 5\/4).<\/p>\n

S\u00f6z konusu \u00f6n bilgilendirme formunun i\u00e7eri\u011finde m\u00fcteahhidin bilgileri, s\u00f6zle\u015fme konusu konuta ili\u015fkin ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcn yer ald\u0131\u011f\u0131 ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile net ve br\u00fct alanlar\u0131, sat\u0131\u015f fiyat\u0131, teslim tarihi, t\u00fcketicinin cayma ve d\u00f6nme hakk\u0131na ili\u015fkin bilgiler, \u015fayet var ise verilecek teminat\u0131n bilgileri, yap\u0131 ruhsat\u0131 (in\u015faat ruhsat\u0131) tarihi gibi bilgiler yer almaktad\u0131r (Y\u00f6netmelik m. 5\/1). Bu formlar ile, t\u00fcketicilerin kendilerine yap\u0131lan teklifleri sa\u011fl\u0131kl\u0131 bir \u015fekilde de\u011ferlendirebilmeleri, haklar\u0131n\u0131 daya iyi anlayabilmeleri ve m\u00fcteahhitler kar\u015f\u0131s\u0131nda t\u00fcketicilerin korunmas\u0131 ama\u00e7lanmaktad\u0131r.<\/p>\n

\u00d6n bilgilendirme formunun t\u00fcketiciye verilmemesi veya formda bulunmas\u0131 gereken hususlardan bir veya birka\u00e7\u0131n\u0131n bulunmamas\u0131 durumunda TKHK m. 4\/1 h\u00fckm\u00fc k\u0131yasen uygulanmal\u0131d\u0131r. Buna g\u00f6re, s\u00f6z konusu eksiklik s\u00f6zle\u015fmenin ge\u00e7erlili\u011fini etkilemez ancak s\u00f6zle\u015fmeyi d\u00fczenleyen taraf bu eksikli\u011fi derhal gidermek zorundad\u0131r. Aksi takdirde, eksikli\u011fin giderilmemesi durumunda ayk\u0131r\u0131l\u0131k tespit edilen her bir i\u015flem veya s\u00f6zle\u015fme i\u00e7in idari para cezas\u0131 uygulanacakt\u0131r (TKHK m. 77\/3).<\/p>\n

\u00d6te yandan, piyasada \u00e7ok defa bu bilgilendirme formlar\u0131n\u0131n yan\u0131nda konutun niteli\u011fine ili\u015fkin vaatlerin yer ald\u0131\u011f\u0131 reklam bro\u015f\u00fcrleri verilmekte hatta internet, billboard \u00fczerinden konutun \u00f6zelliklerinin yer ald\u0131\u011f\u0131 reklamlar yap\u0131lmaktad\u0131r. Bu hususta, s\u00f6z konusu reklam bro\u015f\u00fcrlerinde veya reklamlarda vaat edilen niteliklerin konutta yer almamas\u0131 veya eksik yer almas\u0131 durumunda t\u00fcketiciler, \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesine ili\u015fkin h\u00fck\u00fcmlere ek olarak TKHK m. 8 vd. h\u00fck\u00fcmlerinde d\u00fczenlenen ay\u0131pl\u0131 mal\/hizmete ili\u015fkin haklar\u0131n\u0131 da kullanabilecektir.<\/p>\n

C) YAPI RUHSATI ALMA ZORUNLULU\u011eU<\/u><\/strong><\/p>\n

Yap\u0131 ruhsat\u0131 (in\u015faat ruhsat\u0131) al\u0131nmadan, t\u00fcketicilerle \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi yap\u0131lamaz (TKHK m. 40\/3, Y\u00f6netmelik m. 6\/3). Aksi takdirde, idari para cezas\u0131 uygulanacakt\u0131r (TKHK m. 77\/5). Bu d\u00fczenlemenin amac\u0131, hayali projelerin \u00f6n\u00fcne ge\u00e7ilmek ve ciddi m\u00fcteahhitlerin sekt\u00f6rde yer almas\u0131n\u0131n istenmesidir.<\/p>\n

\u015eayet, yap\u0131 ruhsat\u0131 al\u0131nmadan s\u00f6zle\u015fme imzalanm\u0131\u015fsa bu s\u00f6zle\u015fme ge\u00e7ersiz olarak kurulmu\u015f olup a\u015fa\u011f\u0131da belirtti\u011fimiz \u00fczere TKHK m. 41\/2 uyar\u0131nca, m\u00fcteahhit, ge\u00e7erli bir s\u00f6zle\u015fme bulunmad\u0131\u011f\u0131ndan t\u00fcketiciden herhangi bir ad alt\u0131nda \u00f6deme yapmas\u0131n\u0131 veya t\u00fcketiciyi bor\u00e7 alt\u0131na sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyecek hatta ge\u00e7ersiz s\u00f6zle\u015fmeye istinaden t\u00fcketiciyi temerr\u00fcde d\u00fc\u015f\u00fcremeyecektir.<\/p>\n

D) RESM\u0130 \u015eEK\u0130L \u015eARTI<\/u><\/strong><\/p>\n

\u00d6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi, TKHK m. 7 h\u00fckm\u00fcnde d\u00fczenlenen bilgileri i\u00e7erecek \u015fekilde kat irtifak\u0131 tapusunun t\u00fcketici ad\u0131na devri ile birlikte tapuda veya noterde yap\u0131lacak yaz\u0131l\u0131 bir s\u00f6zle\u015fme ile<\/strong> kurulur. Ancak, \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015flar\u0131nda \u00e7ok defa tapular hen\u00fcz m\u00fcteahhidin elinde bulunmamaktad\u0131r bu nedenle, m\u00fcteahhitler s\u0131kl\u0131kla hen\u00fcz tapusu olmayan bu konutlar\u0131n ileride al\u0131c\u0131ya sat\u0131\u015f\u0131n\u0131 vadetmektedir. Bu noktada, ge\u00e7erli bir sat\u0131\u015f ili\u015fkisinin kurulabilmesi i\u00e7in sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmesinin noterde d\u00fczenleme \u015feklinde<\/strong> yap\u0131lmas\u0131 gerekmektedir (TKHK m. 41\/1, Y\u00f6netmelik m. 6\/1).<\/p>\n

Bu resmi \u015fekil \u015fart\u0131n\u0131n alt\u0131nda yatan temel ama\u00e7, adi yaz\u0131l\u0131 nitelikteki sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmelerinin tapu k\u00fct\u00fc\u011f\u00fcne \u015ferh edilememesi ve \u015ferh edilemedi\u011finden m\u00fcteahhidin ayn\u0131 konutu 3. ki\u015filere satmas\u0131 veya m\u00fcteahhidin iflas etmesi gibi durumlar\u0131nda t\u00fcketici \u00fczerinde olu\u015facak muhtemel tehlikelerin \u00f6n\u00fcne ge\u00e7ilmek istenmesidir. Oysaki, noterde d\u00fczenleme \u015feklinde yap\u0131lan sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmesi tapu k\u00fct\u00fc\u011f\u00fcne \u015ferh edilebilecek ve \u00f6n \u00f6demeler bittikten sonra tapu tescilinin yap\u0131lmas\u0131 talep edilebilecektir.<\/p>\n

Nitekim, uygulamada s\u0131kl\u0131kla g\u00f6r\u00fcld\u00fc\u011f\u00fc \u00fczere, tapu harc\u0131 ve noter masraflar\u0131n\u0131n y\u00fcksek olmas\u0131 ve bu t\u00fcr masraflar\u0131n daha \u00e7ok t\u00fcketicilere y\u00fckletilmesi nedeniyle \u00e7ok defa t\u00fcketiciler ile m\u00fcteahhitler sat\u0131\u015f ofisinde bir araya gelmekte ve m\u00fcteahhitlik firmas\u0131n\u0131n antetli ka\u011f\u0131tlar\u0131nda d\u00fczenlenmi\u015f sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmelerini imzalamaktad\u0131r. Oysaki, bu \u015fekilde imzalanan sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmeleri adi yaz\u0131l\u0131 s\u00f6zle\u015fme niteli\u011finde oldu\u011fundan daha sonradan noterde onaylatt\u0131r\u0131lsa dahi kanunun belirledi\u011fi resmi \u015fekil \u015fart\u0131n\u0131 sa\u011flamad\u0131\u011f\u0131 i\u00e7in ge\u00e7erlilik te\u015fkil etmeyecektir.<\/p>\n

Ancak, resmi \u015fekil \u015fart\u0131n\u0131n sa\u011flanmamas\u0131ndan kaynakl\u0131 t\u00fcketicilerin ma\u011fduriyet ya\u015famas\u0131n\u0131n \u00f6n\u00fcne ge\u00e7mek i\u00e7in birtak\u0131m koruma mekanizmalar\u0131 tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r:<\/p>\n

1) <\/strong>Tek Tarafl\u0131 Ba\u011flamazl\u0131k:<\/u><\/strong><\/p>\n

M\u00fcteahhit, sonradan bu adi yaz\u0131l\u0131 sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmesinin ge\u00e7ersiz oldu\u011funu -resmi \u015fekil \u015fart\u0131na uyulmad\u0131\u011f\u0131n\u0131- t\u00fcketicinin aleyhine olacak \u015fekilde ileri s\u00fcremez (TKHK m. 41\/1, Y\u00f6netmelik m. 6\/1).<\/p>\n

Buna g\u00f6re, t\u00fcketici, s\u00f6zle\u015fmenin ge\u00e7ersiz oldu\u011funu ileri s\u00fcrerek \u00f6dedi\u011fi paray\u0131 dava tarihi itibariyle faiziyle birlikte sebepsiz zenginle\u015fme h\u00fck\u00fcmlerine g\u00f6re -denkle\u015ftirici adalet ilkesi de uygulanarak- geri isteyebilir veya s\u00f6zle\u015fmenin ge\u00e7erli oldu\u011funu ve konutun kendisine teslim edilmesini isteyebilir. M\u00fcteahhit ise s\u00f6zle\u015fmenin ge\u00e7ersiz oldu\u011funu ileri s\u00fcremez ve konutu teslim borcundan ka\u00e7\u0131namaz yani m\u00fcteahhidin ge\u00e7ersizlik iddias\u0131 hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131lmas\u0131 (d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kural\u0131na ayk\u0131r\u0131) olarak kabul edilmi\u015ftir.<\/p>\n

2) <\/strong>Pe\u015fin \u00d6deme Yasa\u011f\u0131:<\/u><\/strong><\/p>\n

M\u00fcteahhit, ge\u00e7erli bir sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmesi yap\u0131lm\u0131\u015f olmad\u0131k\u00e7a t\u00fcketiciden herhangi bir ad alt\u0131nda \u00f6deme yapmas\u0131n\u0131 veya t\u00fcketiciyi bor\u00e7 alt\u0131na sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez (TKHK m. 41\/2, Y\u00f6netmelik m. 6\/2).<\/p>\n

Buna g\u00f6re, m\u00fcteahhit resmi \u015fekil \u015fart\u0131na uygun sat\u0131\u015f vaadinde bulunmad\u0131\u011f\u0131 s\u00fcrece t\u00fcketiciden kapora, \u00f6n rezervasyon \u00fccreti, dosya masraf\u0131 gibi isimlerle t\u00fcketiciden \u00f6deme isteyemez \u015fayet t\u00fcketici taraf\u0131ndan m\u00fcteahhide bir senet verilmi\u015fse bu senet ge\u00e7ersiz kabul edilecektir. Buna ek olarak, ge\u00e7ersiz s\u00f6zle\u015fmeye istinaden m\u00fcteahhidin t\u00fcketiciyi temerr\u00fcde d\u00fc\u015f\u00fcrmesi de m\u00fcmk\u00fcn de\u011fildir.<\/p>\n

Unutulmamal\u0131d\u0131r ki, adi yaz\u0131l\u0131 \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f\u0131 vaadi s\u00f6zle\u015fmeleri a\u00e7\u0131s\u0131ndan getirilen bu koruma mekanizmalar\u0131 yaln\u0131zca t\u00fcketici ve m\u00fcteahhit aras\u0131nda ge\u00e7erli olup m\u00fcteahhidin ayn\u0131 konutu tapuda resmi olarak 3. ki\u015filere satmas\u0131 durumunda bu ki\u015filere y\u00f6nelik olarak ge\u00e7erli kabul edilemeyecektir. \u00c7\u00fcnk\u00fc, 4721 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Medeni Kanunu’nun \u201ctapu siciline g\u00fcven ilkesini\u201d<\/strong> d\u00fczenleyen 1023. maddesi uyar\u0131nca tapu k\u00fct\u00fc\u011f\u00fcndeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan 3. ki\u015finin bu kazan\u0131m\u0131 korunacakt\u0131r.<\/p>\n

E) B\u0130NA TAMAMLAMA S\u0130GORTASI VE TEM\u0130NAT G\u00dcVENCES\u0130<\/u><\/strong><\/p>\n

M\u00fcteahhidin iflas etmesi, finansal zorlu\u011fa girmesi, maliyet art\u0131\u015flar\u0131, hukuki problemler vb. nedenlerle in\u015faat projesini tamamlayamamas\u0131 durumunda yar\u0131m kalan in\u015faat projenin devam ettirebilmesi veya t\u00fcketicilerin zarar\u0131n\u0131n \u00f6denebilmesi i\u00e7in teminat g\u00fcvencesi d\u00fczenlenmi\u015ftir.<\/p>\n

Buna g\u00f6re, konut adedi 30 ve \u00fczerinde<\/strong> olan in\u015faat projelerinde m\u00fcteahhit, \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f\u0131na ba\u015flamadan \u00f6nce bina tamamlama sigortas\u0131<\/strong> yapt\u0131rmak veya di\u011fer teminatlardan a)<\/strong> banka teminat mektubu (Y\u00f6netmelik m. 14), b)<\/strong> hakedi\u015f sistemi (Y\u00f6netmelik m. 15), c)<\/strong> ba\u011fl\u0131 kredi ile teminat (Y\u00f6netmelik m. 16) \u015fartlar\u0131ndan birini sa\u011flamak zorundad\u0131r (TKHK m. 42\/1, Y\u00f6netmelik m. 12\/1).<\/p>\n

M\u00fcteahhidin bu teminatlar d\u0131\u015f\u0131nda, t\u00fcketicinin t\u00fcm \u00f6demelerini garanti alt\u0131na alacak ba\u015fka bir y\u00f6ntem \u00f6ng\u00f6rmesi durumunda, bu y\u00f6ntem Ticaret Bakanl\u0131\u011f\u0131 taraf\u0131ndan uygun g\u00f6r\u00fcl\u00fcrse teminat olarak kabul edilebilir (Y\u00f6netmelik m. 12\/2).<\/p>\n

\u00d6te yandan, konut adedi 30\u2019un alt\u0131ndaki<\/strong> in\u015faat projeleri i\u00e7in teminat sunulmas\u0131 zorunlu olmamakla birlikte, t\u00fcketici taraf\u0131ndan teminat sunulmas\u0131 talep edilebilir ve teminat sunulmas\u0131 durumunda teminat sunulmas\u0131na ili\u015fkin mevzuattaki d\u00fczenlemeler bu projeler i\u00e7in de uygulanacakt\u0131r.<\/p>\n

Yine, teminat olarak bina tamamlama sigortas\u0131 olmas\u0131 yap\u0131lmas\u0131 halinde, Bina Tamamlama Sigortas\u0131 Genel \u015eartlar\u0131 gere\u011fi t\u00fcketiciye verilmesi zorunlu bulunan bina tamamlama sigortas\u0131na ili\u015fkin \u00f6nemli hususlar formu, \u00f6n bilgilendirme formuna ek olarak t\u00fcketiciye verilmesi gerekmektedir (Y\u00f6netmelik m. 5\/2).<\/p>\n

F) CAYMA HAKKI<\/u><\/strong><\/p>\n

T\u00fcketici, 14 g\u00fcn i\u00e7erisinde<\/strong> herhangi bir gerek\u00e7e g\u00f6stermeksizin ve cezai \u015fart \u00f6demeksizin \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesinden cayma hakk\u0131na sahiptir. Bu noktada, cayma hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131ld\u0131\u011f\u0131na dair bildirimin bu s\u00fcre zarf\u0131nda m\u00fcteahhide noterlikler arac\u0131l\u0131\u011f\u0131yla y\u00f6neltilmi\u015f olmas\u0131 yeterli olup cayma hakk\u0131 konusunda t\u00fcketicinin bilgilendirildi\u011finin ispat y\u00fck\u00fc m\u00fcteahhidin \u00fczerindedir (TKHK m. 43\/1, Y\u00f6netmelik m. 8\/1-2-7).<\/p>\n

M\u00fcteahhit ise ald\u0131\u011f\u0131 \u00f6demeyi ve t\u00fcketiciyi bor\u00e7 alt\u0131na sokan her t\u00fcrl\u00fc belgeyi cayma bildiriminin kendisine ula\u015ft\u0131\u011f\u0131 tarihten itibaren 14 g\u00fcn i\u00e7erisinde<\/strong> iade etmekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr. Bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn yerine getirilmesinin akabinde t\u00fcketici de 10 g\u00fcn i\u00e7erisinde<\/strong> edinimlerini iade eder (TKHK m. 43\/3, Y\u00f6netmelik m. 8\/5-6).<\/p>\n

\u015eayet, konutun k\u0131smen veya tamamen ba\u011fl\u0131 krediyle sat\u0131n al\u0131nmas\u0131 durumunda ba\u011fl\u0131 kredi s\u00f6zle\u015fmesi, s\u00f6zle\u015fmenin kuruldu\u011fu tarihte h\u00fck\u00fcm do\u011furmak \u00fczere cayma hakk\u0131 s\u00fcresi sonunda y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girer. Konut finansman\u0131 kurulu\u015fu cayma hakk\u0131 s\u00fcresi i\u00e7inde t\u00fcketiciden faiz, komisyon, yasal y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fck ve benzeri isimler alt\u0131nda hi\u00e7bir masraf talep edemez (TKHK m. 43\/2, Y\u00f6netmelik m. 8\/3).<\/p>\n

G) KONUTUN TESL\u0130M\u0130<\/u><\/strong><\/p>\n

\u00d6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f\u0131nda konutun s\u00f6zle\u015fmede taahh\u00fct edilen s\u00fcre i\u00e7erisinde t\u00fcketiciye teslim edilmesi zorunlu olup bu teslim s\u00fcresi her hal\u00fckarda s\u00f6zle\u015fme tarihinden itibaren 48 ay\u0131<\/strong> ge\u00e7emez. \u015eayet, konutun kat m\u00fclkiyeti tapusu t\u00fcketiciye devredilmi\u015fse veya kat irtifak\u0131 tapusunun t\u00fcketiciye devri ile birlikte zilyetli\u011fi de devredilmi\u015fse devir ve teslim yap\u0131lm\u0131\u015f say\u0131l\u0131r. Aksi takdirde, konutun yaln\u0131zca zilyetli\u011finin veya yaln\u0131zca m\u00fclkiyetinin devredilmi\u015f olmas\u0131 kanunun aram\u0131\u015f oldu\u011fu hukuki teslim \u015fart\u0131n\u0131 sa\u011flamamaktad\u0131r. (TKHK m. 44, Y\u00f6netmelik m. 10).<\/p>\n

Mevzuatta d\u00fczenlenen 48 ayl\u0131k \u00fcst vade s\u00fcresi kanuni kesin vade niteli\u011finde oldu\u011fu i\u00e7in s\u00f6zle\u015fmede taraflar vade s\u00fcresi kararla\u015ft\u0131rmam\u0131\u015flarsa bile kanuni olarak bu \u00fcst vade s\u00fcresi a\u015f\u0131lamayacak ve bu s\u00fcrenin sona ermesiyle birlikte ek s\u00fcre vermeye ve ihtar \u00e7ekmeye gerek kalmaks\u0131z\u0131n m\u00fcteahhit kendili\u011finden temerr\u00fcde d\u00fc\u015fecektir.<\/p>\n

\u015eayet, projede sonradan de\u011fi\u015fiklik yap\u0131lmas\u0131 durumunda, bu de\u011fi\u015fikli\u011fin t\u00fcketiciye bildirilmesi zorunludur. T\u00fcketici, yap\u0131lan proje de\u011fi\u015fikli\u011fini kabul etmeyerek 1 ay i\u00e7erisinde<\/strong> vergi, har\u00e7, masraf, tazminat ve benzeri adlar alt\u0131nda hi\u00e7bir bedel \u00f6demeksizin s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nebilir. Ancak, proje de\u011fi\u015fikli\u011finin yasal zorunluluklardan veya m\u00fccbir sebep hallerinden kaynaklanmas\u0131 durumunda, m\u00fcteahhit, t\u00fcketiciden vergi, har\u00e7 ve benzeri yasal y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerden do\u011fan masraflar ile tazminat tutar\u0131n\u0131 dikkate alarak kesinti yapabilir (Y\u00f6netmelik m. 11).<\/p>\n

H) D\u00d6NME HAKKI<\/u><\/strong><\/p>\n

T\u00fcketici, s\u00f6zle\u015fme tarihinden itibaren -cayma hakk\u0131 sakl\u0131 kalmak \u00fczere- 24 aya kadar<\/strong> herhangi bir gerek\u00e7e g\u00f6stermeksizin \u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesinden d\u00f6nme hakk\u0131na sahiptir. Bu noktada, cayma hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131ld\u0131\u011f\u0131na dair bildirimin bu s\u00fcre zarf\u0131nda m\u00fcteahhide noterlikler arac\u0131l\u0131\u011f\u0131yla y\u00f6neltilmi\u015f olmas\u0131 yeterlidir. (TKHK m. 45\/1, Y\u00f6netmelik m. 9\/1-2).<\/p>\n

T\u00fcketicinin s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nmesi durumunda m\u00fcteahhit, konutun sat\u0131\u015f\u0131 veya sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmesi nedeniyle olu\u015fan vergi, har\u00e7 ve benzeri yasal y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerden do\u011fan masraflar ile s\u00f6zle\u015fme tarihinden itibaren ilk 3 ay<\/strong> i\u00e7in s\u00f6zle\u015fme bedelinin % 2sine,<\/strong> 3 ila 6 ay aras\u0131<\/strong> i\u00e7in % 4\u00fcne, 6 ila 12 ay<\/strong> aras\u0131 i\u00e7in % 6s\u0131na<\/strong> ve 12 ila 24 ay<\/strong> aras\u0131 i\u00e7in de % 8ine<\/strong> kadar tazminat\u0131n \u00f6denmesini isteyebilir (TKHK m. 45\/1, Y\u00f6netmelik m. 9\/3).<\/p>\n

<\/div>\n
<\/div>\n

Ancak, a\u015fa\u011f\u0131da say\u0131lan durumlarda ise, t\u00fcketici, devir veya teslime kadar vergi, har\u00e7, masraf, tazminat ve benzeri adlar alt\u0131nda herhangi bir bedel \u00f6demeksizin s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nebilecektir (TKHK m. 45\/2, Y\u00f6netmelik m. 9\/4-5,11):<\/p>\n

1) <\/strong>M\u00fcteahhidin y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerini hi\u00e7 ya da gere\u011fi gibi yerine getirmemesi,<\/p>\n

2) <\/strong>M\u00fcteahhidin bir konutu birden fazla t\u00fcketiciye satmas\u0131,<\/p>\n

3) <\/strong>T\u00fcketicinin \u00f6lmesi<\/p>\n

4) <\/strong>T\u00fcketicinin kazan\u00e7 elde etmekten s\u00fcrekli olarak yoksun kalmas\u0131 sebebiyle \u00f6n \u00f6demeleri yapamayacak duruma d\u00fc\u015fmesi ya da s\u00f6zle\u015fmenin yerine ola\u011fan ko\u015fullarla yap\u0131lacak bir taksitle sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesinin konulmas\u0131na ili\u015fkin \u00f6nerisinin m\u00fcteahhit taraf\u0131ndan kabul edilmemesi,<\/p>\n

5) <\/strong>Projede sonradan de\u011fi\u015fiklik yap\u0131lmas\u0131 ancak t\u00fcketicinin bu de\u011fi\u015fikli\u011fi kabul etmemesi.<\/p>\n

T\u00fcketicinin s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nmesi durumunda m\u00fcteahhit, t\u00fcketiciye iade etmesi gereken tutar\u0131 ve t\u00fcketiciyi bor\u00e7 alt\u0131na sokan her t\u00fcrl\u00fc belgeyi d\u00f6nme bildiriminin kendisine ula\u015ft\u0131\u011f\u0131 tarihten itibaren 180 g\u00fcn i\u00e7erisinde<\/strong> iade etmekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr. Bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn yerine getirilmesinin akabinde t\u00fcketici de 10 g\u00fcn i\u00e7erisinde<\/strong> edinimlerini (\u00f6rne\u011fin devralm\u0131\u015fsa tapuyu) iade eder (TKHK m. 45\/3, Y\u00f6netmelik m. 9\/6-8).<\/p>\n

\u015eayet, konutun k\u0131smen ba\u011fl\u0131 krediyle sat\u0131n al\u0131nmas\u0131 durumunda t\u00fcketicinin \u00f6dedi\u011fi sat\u0131\u015f bedeli, m\u00fcteahhit taraf\u0131ndan d\u00f6nme bildiriminin kendisine ula\u015ft\u0131\u011f\u0131 tarihten itibaren 180 g\u00fcn i\u00e7erisinde<\/strong> yaln\u0131zca vergi, har\u00e7 ve benzeri yasal y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerden do\u011fan masraflar ile tazminat tutar\u0131 d\u00fc\u015f\u00fclerek ilgili konut finansman\u0131 kurulu\u015funa iade edilir ve konut finansman\u0131 kurulu\u015fu da t\u00fcketiciye derhal geri \u00f6der (Y\u00f6netmelik m. 9\/7).<\/p>\n

D\u0130KKAT ED\u0130LMES\u0130 GEREKEN NOKTALAR<\/u><\/strong><\/p>\n

1) <\/strong>S\u00f6zle\u015fmenin imzalanmas\u0131ndan \u00f6nce sat\u0131n al\u0131nmak istenen konutun veya konutun yap\u0131laca\u011f\u0131 arsan\u0131n hukuki durumunu \u00f6\u011frenmek i\u00e7in g\u00fcncel tapu kay\u0131tlar\u0131na (takyidatlar\u0131na) bak\u0131lmal\u0131 ve herhangi bir beyan, \u015ferh, haciz, ipotek, tedbir, intifa hakk\u0131 vb. s\u0131n\u0131rlaman\u0131n bulunup bulunmad\u0131\u011f\u0131 kontrol edilmelidir. \u015eayet, konutun yap\u0131laca\u011f\u0131 arsa m\u00fcteahhidin de\u011filse m\u00fcteahhit ile arsa sahibi aras\u0131ndaki arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi de kontrol edilmelidir.<\/p>\n

2) <\/strong>Taraflar aras\u0131nda sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmesi kurulacak ise bu s\u00f6zle\u015fme noterde d\u00fczenlenmeli, s\u00f6zle\u015fmede t\u00fcketicinin tek tarafl\u0131 talebi \u00fczerine tapu k\u00fct\u00fc\u011f\u00fcne \u015ferh ettirebilece\u011fi y\u00f6n\u00fcnde kural d\u00fczenlenmeli ve akabinde tapu k\u00fct\u00fc\u011f\u00fcne \u015ferh ettirilmelidir.<\/p>\n

3) <\/strong>Mevzuatta kat irtifak\u0131 tapusunun devri ile birlikte zilyetli\u011fin teslimi devir ve teslim i\u00e7in yeterli g\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015fse de yap\u0131 kullanma izin belgesinin (iskan raporunun) m\u00fcteahhit taraf\u0131ndan al\u0131nmas\u0131 gerekti\u011fi s\u00f6zle\u015fmede d\u00fczenlenmelidir.<\/p>\n

4) <\/strong>\u00d6n \u00f6demelerin senet ile yap\u0131lacak olmas\u0131 durumunda her bir \u00f6n \u00f6deme taksitinin ayr\u0131 ayr\u0131 nama yaz\u0131l\u0131 senetler halinde d\u00fczenlenmelidir. \u00c7\u00fcnk\u00fc, nama yaz\u0131l\u0131 senedin ciro edilmesi alaca\u011f\u0131n devri kurallar\u0131na ba\u011fl\u0131 olmas\u0131 nedeniyle ileride defilerin sunumu noktas\u0131nda t\u00fcketiciyi koruyacakt\u0131r.<\/p>\n

5) <\/strong>Kredi \u00e7ekecek t\u00fcketicilerin m\u00fcteahhit ile anla\u015fmas\u0131 olan finans kurulu\u015flar\u0131n\u0131 tercih etmelidir. \u00c7\u00fcnk\u00fc, TKHK m. 30\/4 ve 35\/2 h\u00fck\u00fcmleri uyar\u0131nca, ba\u011fl\u0131 kredilerde, konutun hi\u00e7 ya da eksik\/ay\u0131pl\u0131 olarak teslim edilememesi durumunda m\u00fcteahhit ile birlikte kredi veren banka veya konut finansman\u0131 kurulu\u015f da t\u00fcketicinin zarar\u0131ndan m\u00fcteselsilen sorumludur.<\/p>\n

6) <\/strong>T\u00fcketicinin s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nmek istemesi durumunda d\u00f6nmeden kaynakl\u0131 \u00f6demekle y\u00fck\u00fcml\u00fc oldu\u011fu muhtemel tazminat tutar\u0131n\u0131n artmamas\u0131 a\u00e7\u0131s\u0131ndan d\u00f6nme hakk\u0131n\u0131 kulland\u0131\u011f\u0131 zamana dikkat etmelidir.<\/p>\n

7) <\/strong>M\u00fcteahhidin konutu zaman\u0131nda teslim etmemesi ihtimaline binaen teslimde gecikilen her ay i\u00e7in gecikme tazminat\u0131 (kira kayb\u0131 alaca\u011f\u0131 vb.) veya cezai \u015fart s\u00f6zle\u015fmede d\u00fczenlenmelidir.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Av. Alperen ERKURAN<\/strong>\n <\/p>\n

\n <\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

G\u00fcn\u00fcm\u00fczde n\u00fcfus art\u0131\u015f\u0131, deprem riski, g\u00f6\u00e7 hareketlili\u011fi gibi etkenlerden dolay\u0131 bar\u0131nma ihtiyac\u0131n\u0131n artmas\u0131 nedeniyle m\u00fcteahhitler taraf\u0131ndan her ge\u00e7en g\u00fcn yeni ya\u015fam alanlar\u0131 ve modern in\u015faatlar in\u015fa edilmekte olup s\u00f6z konusu bu in\u015faatlar hen\u00fcz yap\u0131m a\u015famas\u0131ndayken dahi t\u00fcketiciler taraf\u0131ndan pe\u015finat avantaj\u0131, d\u00fc\u015f\u00fck faiz kampanyalar\u0131, esnek \u00f6deme se\u00e7enekleri vb. imkanlardan \u00f6t\u00fcr\u00fc ra\u011fbet g\u00f6rmektedir. Nitekim, hen\u00fcz ortada in\u015fa…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":11461,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-11460","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-diger"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11460","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11460"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11460\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11461"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11460"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11460"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.avrasyahukuk.com.tr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11460"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}